本报讯 日前，河南省睢县人民法院审结了一起由“一房二卖”引发的纠纷，法院最终判决开发商与合作开发的自然人裴某共返还购房者钱款，并赔偿15万元损失。
河南某装饰公司与睢县某开发公司于2013年10月8日签订一份协议书，约定：双方合作开发位于睢县某地新农村中心社区项目，由睢县某开发公司提供土地，河南某装饰公司出资建设，利润共同分配。该新农村中心社区项目分为A区和B区，在实际开发过程中，河南某装饰公司实际投资开发了A区，并由其以睢县某开发公司的名义对外销售并收取房款。该社区项目B区由睢县某开发公司与裴某合作开发，睢县某开发公司提供土地，裴某实际出资建设，由裴某以睢县某开发公司的名义对外销售并收取房款。
2018年7月4日，裴某以睢县某开发公司的名义与吴某签订一份买卖合同，吴某以40万元的价格购买项目B区的20号和25号两套房产。吴某于2018年7月4号交付给裴某25万元购房款，于2019年10月26日交付给裴某剩余的15万元购房款。
吴某发现其所购买的两套房产早于2018年2月10日卖与他人，吴某无法实际取得涉案房产，遂起诉至法院请求解除房屋买卖合同，由河南某装饰公司、睢县某开发公司和裴某共同返还购房款、承担已付购房款一倍的赔偿责任及装修损失。庭审后，吴某就涉案的B区20号房产与被告裴某私下达成和解，请求法院对20号房产的买卖合同暂时不予处理，法院予以准许。
法院审理后认为，睢县某开发公司与裴某共同合作开发位于睢县某地新农村中心社区项目B区的房产，睢县某开发公司提供建设用地，裴某实际出资，后裴某以睢县某开发公司名义与吴某签订房产买卖合同，该合同是双方的真实意思表示，不违反法律规定，对双方均有法律约束力，当事人应当按照约定履行各自的义务。吴某购买涉案房产后发现该房产早以睢县某开发公司名义销售给他人，导致合同目的无法实现，吴某有权要求解除合同，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。裴某与睢县某开发公司系违约方，应当返还购房款并承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。吴某未提供充分有效的证据证明其装修损失，该部分请求不予支持。本案中，河南某装饰公司形式上并非涉案房产买卖合同的相对人，实际亦不是涉案房产的投资开发人，河南某装饰公司不应承担责任。
最终法院一审判决，解除涉案的B区25号房产的房屋买卖合同；裴某与睢县某开发公司共同返还吴某购房款20万元，并赔偿吴某15万元损失；驳回吴某对河南某装饰公司的诉讼请求及其他诉讼请求。
裴某与睢县某开发公司对一审判决不服，提出上诉。二审法院经审理判决驳回上诉，维持原判。
（聂 松）
■法官说法■
本案系自然人与房地产开发商合作开发，自然人实际出资，房地产开发商提供建设用地，双方约定了利润分配，房屋建成后由自然人以房产开发商的名义签订房屋买卖合同对外销售并收取房款，但在销售过程中涉案房产“一房二卖”，致使买方无法实际取得房屋的权利引发诉讼，双方对合同效力、责任承担主体及责任承担的方式均存在异议。
从合同效力来看，本案中吴某与裴某、睢县某开发公司签订了房产买卖合同，涉案房产位于睢县某新农村中心社区，该房产并非传统意义的商品房，吴某是该社区成员，吴某购买本社区土地上的房产，不存在合同无效的情形。双方均应当按照合同履行义务，吴某购买的B区25号房产因“一房二卖”无法入住，致使合同的目的不能实现，根据法律规定，吴某有权要求解除合同。
从责任承担主体来看，吴某购买的该社区项目B区25号房产系由睢县某开发公司与裴某某合作开发，应由裴某和被告睢县某开发公司共同承担责任。根据合同相对性原则，吴某、裴某、睢县某开发公司均不能提供证据证明河南省某装饰公司实际参与了涉案房产的投资开发，从合同形式上看，其也不是合同签订的主体，河南省某装饰公司不应当承担责任。
从责任承担方式来看，吴某有权要求裴某、睢县某开发公司返还已付购房款并承担不超过购房款一倍的损失。虽然涉案房产不是传统意义上的商品房，但是裴某、睢县某开发公司是违约方，应当赔偿吴某的损失。可以参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，裴某和睢县某开发公司除应当承担房款返还责任，还应承担损失赔偿责任。
